您是不是也聽(tīng)中介說(shuō)過(guò)"一鋪養(yǎng)三代"？去年我表舅在菜商圈門(mén)口買(mǎi)的20平米小鋪，現(xiàn)在收著煎餅攤的租金，自己卻在海南釣石斑魚(yú)。但同樣是買(mǎi)商鋪，同事小張卻踩了雷，鋪?zhàn)涌罩脙赡曜獠怀鋈ァ＝裉煸蹅兙退洪_(kāi)商鋪投資的面具，聊聊三個(gè)讓人后背發(fā)涼的門(mén)道。
買(mǎi)商鋪真比炒股穩(wěn)？看一看這些血淚賬
去年工商數(shù)據(jù)曝出個(gè)驚人事實(shí)：全國(guó)商鋪空置率超30%的商圈有127個(gè)。但朝陽(yáng)區(qū)劉姐的社區(qū)鋪?zhàn)訁s年租漲了8%，秘密在于她專挑"剪頭洗狗"這一類生活剛需業(yè)態(tài)。重點(diǎn)來(lái)了：
便利店能活5年以上的鋪位才值得買(mǎi)
餐飲鋪要看排煙管道預(yù)留（改裝費(fèi)能吞掉半年租金）
教培類商鋪必須靠近學(xué)校500米內(nèi)
對(duì)比兩個(gè)真實(shí)案例：
| 老城區(qū)臨街鋪 | 新區(qū)綜合體鋪 |
| 月租1.2萬(wàn)但空置期短 | 月租2萬(wàn)卻要免租半年 |
| 十年租金漲了3倍 | 開(kāi)業(yè)三年換了四家店 |
產(chǎn)權(quán)證上的數(shù)字游戲
上個(gè)月陪朋友看鋪，中介吹噓"得房率98%"，結(jié)局實(shí)測(cè)發(fā)現(xiàn)公攤把消防通道都算進(jìn)去了。記住這組救命數(shù)字：
- 層高4.5米以下別考慮做夾層（消防過(guò)不了審）
- 產(chǎn)權(quán)剩余年限低于20年的砍價(jià)30%起
- 物業(yè)費(fèi)超過(guò)8元/平/月的要警惕
廣州某投資者就吃過(guò)悶虧，買(mǎi)下商鋪才發(fā)現(xiàn)不能接380V制造業(yè)電，想租給烘焙店得自掏20萬(wàn)改電路。現(xiàn)在他看鋪必帶電工，檢測(cè)費(fèi)比違約金劃算多了。
租金回報(bào)率暗藏殺機(jī)
中介總拿"年化5%"誘惑人，卻不會(huì)告訴你這是毛收益率。算筆實(shí)在賬：
扣除房產(chǎn)稅1.2%
扣除空置期（按每年1個(gè)月計(jì)）
維修基金每平每年80-150元
杭州商鋪老炮趙叔的秘訣：專買(mǎi)帶五年租約的二手鋪，要求原租戶提供水電費(fèi)清單。上月他撿漏個(gè)鋪?zhàn)?，原業(yè)主嫌麻煩沒(méi)細(xì)看，其實(shí)那家奶茶店每月電費(fèi)2萬(wàn)多，妥妥的優(yōu)質(zhì)租戶。
小編觀點(diǎn)：別信什么商圈規(guī)劃圖，晚上八點(diǎn)去數(shù)燈最實(shí)在。上周我考察個(gè)新建商業(yè)體，九成店鋪黑著燈，只有寵物醫(yī)院和藥店亮著，這種地方二樓鋪面白送都不能要。順便透露個(gè)消息：地鐵檢修口附近的鋪?zhàn)诱谇那纳?，知道為什么嗎？出于檢修工天天來(lái)買(mǎi)早飯啊！
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標(biāo)題：為什么隔壁老王買(mǎi)商鋪月入3萬(wàn)？
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